什么叫大产权和小产权
1、大产权又称为单独产权，由国家发产权证个人对房屋拥有所有的处分，收益权利，是有房产证的，可以贷款，而且有房产证的房子可以落户，后期升值潜力较大。
2、小产权的房子是没有房产证的，而且后期也是不会下证的，是没法贷款的，指的是在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡或村颁发，所以也称之为乡产权房。有国家颁发的土地使用证和预售许可证，且购房合同在国土房管局不会备案。其所谓的产权证也不是真正合有效的产权证。
大产权和小产权的区别
大产权和小产权可以从产权归属、合法性、交易税费等三方面进行区分。
1、按产权归属分
开发商的产权叫大产权, 购房人的产权叫小产权, 之所以如此划分是因为购房人的产权是由开发商的产权分割来的。
2、按合法性分
国家发产权证的叫大产权, 而国家不发产权证, 由乡镇政府发产权证书的叫小产权。乡镇政府发放的产权证书实际上不是真正的产权证书，这种房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，有关部门不会予以备案。
3、按交易税费分
所买的房再次转让时如果不用交付土地出让金，那么为大产权。如果仍然需要补缴土地出让金，这样的产权叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房, 对这个区别, 购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。具体来讲, 房地产商提供的土地证明如果是通过划拨得来，则为小产权;如果是通过出让或转让得来，就是这里所说的大产权。
4、合法性不同，拥有的权利不同
大产权房也就是购房者既有了《房屋所有权证》，也有了《土地使用权证》。可以合法的进行二手房交易。大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能。
小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。“小产权房”买卖合同的效力一般被认定无效。