二手房评估（二手房怎么评估价格）

1、房产的年份、硬件和初次购买价格虽然在房产价格大幅上升的时期体现得不很明显，但对房产价值进行评估时还是要考虑到这就问题的。合理的算法是每年折旧2%。另外，初次的购买价格也会对价值评估产生一定的影响，二手房定价时要考虑到当地楼市的整体升值(或贬值)幅度。不应该在定价时背离正常的价格规律。

2、楼体结构、层次、朝向关于楼体结构优劣的鉴定请参照我通俗解释住宅结构名词的含义一文，好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。

3、外部环境、绿化、人文所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、人文条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可。买家会愿意多出一些费用来购买这样的房产。优良的外部环境、绿化、人文等这些因素会为房产每平米加价2%至5%左右，反之亦然。

4、建筑质量、外立面造型、内外部装修建筑质量、外立面造型、内外部装修的优劣程度也是影响房产估值的重要因素。良好的建筑质量、独特又美观外立面造型、优质的内外部装修会为房价加分5%左右。

5、电梯数量和品牌买家来看房时往往会乘坐电梯。而电梯数量和品牌是便利性与安全性的体现。相对较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌虽然不一定为房产价值加分，但却会对买家的心里舒适度产生重大的影响。

6、地段等级较高的地段等级当然会对拉高房价产生作用。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。

7、室内面积、户型、净高、开间跨度、厨卫大小、采光室内面积合适、户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中使用方便、采光性能理想的房产在定价时要高于其他房产价格的3%至5%左右，反之亦然。

8、交通、商业服务设施、基础设施交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手。而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减5%左右的价格。

9、居住人气、区域规划居住人气高的小区往往会使购房者产生从众心理。另外，许多购房者在购买二手房时会比较看重所在房产区域的未来规划。一个规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的加价空间。

1.位置、面积：地理位置优越的地段比地理位置差一些地段的地价要高。一般来说，面积大的土地，其利用效率比面积小的土地高，因而价格较高。

2.地形、地质：不良的地形会增加工程前期施工的费用，提高建筑成本，也会影响土地功能的发挥，因而地价较低。

3.形状、用途：一般来说，三角形等不规则土地，由于利用率低，其价格自然也会有所降低。而商业用地价格高于工业用地;工业用地价格高于住宅用地。

4.交通、环境：土地附近的街道是否属于主干道，主干道铺设状况、宽窄程度、运输的便利和交通的方便与否，都会影响土地的价格。

5.朝向、楼层：良好的房屋朝向和适当的楼层有利于阳光的射入，有利于通风，可以改善住宅室内环境，对居住者的身心健康有益。